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住宅ローンなしの個人再生で持ち家はどうなる?持ち家を残す対処法

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インターネット上では、さまざまな情報が飛び交っており、有用な情報もあれば不正確な情報もあります。皆さんは、こんな情報を聞いたことや見たことがありませんか。

「個人再生をすれば、住宅ローン返済中の住宅を手元に残すことができる」

この情報は、やや不正確です。正確には、
「個人再生では、現在住宅ローン返済中の住宅を保有している場合で、法律の定める住宅資金特別条項の条件を満たしているケースでは、基本的に住宅ローンの支払いに不利な影響を与えずに手続きを進めることができる。そして、再生計画等に従い住宅ローン及びその他の負債について問題なく返済を続けていく限りでは、住宅を手放さずに済む」
といったところでしょう。

「個人再生をすれば」といった簡単な条件で住宅を手元に残せるわけではないのです。
そうすると、住宅ローンの返済中の方でなければ、個人再生によって住宅を維持することができないということになるのでしょうか。

今回は住宅ローンのない方が個人再生をした場合の行く末について弁護士が解説します。なお、自己破産を検討中の方はこちらの記事をご確認ください。

自己破産したら持ち家は失う?今の家を残す方法を弁護士が解説
この記事の監修弁護士
弁護士 谷崎 翔

早稲田大学、及び首都大学東京法科大学院(現在名:東京都立大学法科大学院)卒。2010年弁護士登録。2012年より新宿支店長、2016年より債務整理部門の統括者も兼務。分野を問わない幅広い法的対応能力を持ち、新聞社系週刊誌での法律問題インタビューなど、メディア関係の仕事も手掛ける。現在、東京弁護士会所属。

個人再生の基礎知識

個人再生を検討するには、まず個人再生がどういった手続きかを把握する必要があります。

(1)個人再生とはどんな手続き?

民事再生のうち、個人が利用するもので住宅ローンを除いた負債の総額が5000万円を超えない場合に、簡略化された手続きで進められるものを個人再生といいます。

個人再生をすれば、住宅等の財産を維持したまま、大幅に減額された負債を(減額の程度は、負債の額、保有している財産などによって異なります)、原則として3年間で分割して返済していくことができます。減額後の負債を完済すれば、再生計画による計画返済の対象となった負債については、原則として法律上返済する義務を免除されます。

個人再生と自己破産における5つの違い

個人再生と自己破産における特徴的な違いを5つ挙げると、次の表のとおりです。

個人再生自己破産
債権者への支払いの要否に関する違い原則支払いが必要原則支払い不要
財産処分の違い基本的に財産を処分しなくて済む一定の財産は処分が必要
資格制限に関する違い特に制限なし制限職種が存在する
郵便物の転送に関する違い特に制限なし一定期間中、転送される
(管財事件の場合)
負債の原因による違い基本的に制限なし事情次第で手続き選択不可

そのほか、自己破産における管財事件では基本的に2泊以上の宿泊を伴う出張などについて、あらかじめ破産管財人を通じて裁判所に連絡しなければならないとの制約があります。

さらに詳しく個人再生と自己破産の違いについて知りたい方はこちらの記事もご確認ください。

個人再生と自己破産の違いとは?申請手続き選択のポイント

この表に示したとおり、基本的に財産を処分しなくて済むのが個人再生です。

それならば、「個人再生をすれば、住宅を手元に残すことができる」のではないか、と思うかもしれません。確かに、自己破産と異なり、個人再生をしたからといって住宅を手放さざるを得なくなるわけではありません。

しかし、持ち家があると個人再生をしても負債を大して減縮することができず、結果的に住宅を手放さざるを得ない可能性があるのです。

そのポイントとなるのが、再生計画に従い支払うことになる「最低弁済額」です。

(2)個人再生における弁済額

個人再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生の2種類があります。
このうち小規模個人再生で進めるためには、再生計画案が決議に付された段階で、再生債権者の数の2分の1以上の反対がなく、かつ反対した再生債権者の債権額の合計が全債権額の2分の1を超えていないことが必要です(もし、これらの条件を満たした反対(不同意)の意見を出されてしまうと再生計画案は否決となり、手続が廃止になってしまいます)。

そのため、借入れの経緯や債権者の顔ぶれ等から過半数の債権者が再生手続きに不同意の意見を出すと強く予想される場合、小規模個人再生は採れません。

もっとも、多くのケースでは、そもそも過半数債権者がいないか、あらかじめ再生手続きに不同意の意見を出さないことが推測できるため、小規模個人再生で進めることができるのが現状です。

なお、小規模個人再生では、1.法律で定められた計画弁済総額の下限か、2.(清算価値として計上される)保有している財産などの合計金額のいずれか多い方の金額(最低弁済額)を支払わなければなりません。

早い話が「個人再生には2種類あるけど、多くの人が小規模個人再生で進められる。その場合には、1.減額した借金の額か、2.保有している財産などの合計金額(清算価値)のいずれか高いほうを支払う。」ということです。

計画弁済総額の下限は、法律で次のように決められています。

基準債権総額負債総額計画弁済総額の下限最低弁済額
100万円未満借金総額
100万円以上500万円以下100万円
500万円超1500万円以下借金総額の5分の1
1500万円超3000万円以下300万円
3000万円超5000万円以下借金総額の10分の1

保有財産としては、不動産、現金、貯金、保険の解約返戻金、自動車、退職金(原則8分の1相当額)などがあたります。

住宅ローンのない場合、その不動産の価値がすべて清算価値として計上されることになります。
たとえば、負債総額600万円の人が800万円相当の家を持っていたとすれば、清算価値が負債総額を上回るため、個人再生手続きにおいては600万円(と開始決定後の利息、遅延損害金)を支払うこととなります。このようなケースを「100%弁済」と呼びます。

結局のところ負債全額を支払わなければならないのですが、法律に基づいて個人再生の手続きを進めることができます(ちなみに、上記ケースで不動産が800万円へと換価が容易な事情などがある場合には、そもそも個人再生手続きの開始の要件である、支払不能のおそれがそもそもないもの(いわゆる資産超過)として、手続き自体を採れない可能性もあります)。

たとえば、次のような事情があると、100%弁済でも個人再生をするメリットがあります。

  • 既に債権者に給与差押えをされており、分割和解が困難な状況である
  • 任意整理の前提として高額の頭金を要求されている

もっとも、将来金利のカットが見込める点などにおいて、個人再生をするよりも任意整理をした方がメリットがあるケースが多いでしょう。

住宅ローンのない持ち家があっても個人再生をすることの出来るケース

住宅ローンのない持ち家に住んでいる場合に個人再生をすることが出来るかどうかというのは難しい問題を孕みます。

上で触れました通り、個人再生の手続きでは計画弁済総額の下限か清算価値のいずれか高い方を原則3年間かけて支払うことになるのですが、たとえば、不動産の価値(清算価値)が計画弁済総額の下限を大幅に上回ってしまうと、個人再生の手続き上、手続きを採ろうとする本人に、以後それを支払えるだけの資力が見込めない可能性も出てきてしまうからです(逆にいえば、田舎で買い取り手が見つからないケースのように不動産の価値が安いため、清算価値が計画弁済総額の下限を下回り、手続きを採ろうとする本人がそれを支払えるだけの資力が見込める場合などには、個人再生をすることが出来るということになるでしょう)。

一般的に住宅ローンのない不動産はその価値について、ローンという負債を差し引いて見てもらえないので、価値が高額になる傾向があるため、このような場合でも個人再生をすることが出来るケースは限られてくるといえるでしょう。

住宅ローンのない方向けの債務整理手続きは?

インターネット上で度々飛び交う「個人再生をすれば、住宅を手元に残すことができる」との情報は、嘘ではありません。

ただし、個人再生によるメリットを受けることができる可能性が見込めるのは、一般的に、住宅ローンを抱えつつ、住宅ローン以外の借金の返済で苦しんでいる方です。

住宅ローンがないのであれば、まずは任意整理を検討するのがいいでしょう。
「任意整理」とは、取引開始時にさかのぼって利息制限法の上限金利(年15~20%)に金利を引き下げて再計算すること(引き直し計算)により可能であれば借金を減額した上で、原則として将来金利をカットし、元本のみを3年程度の分割で返済する内容の和解契約を債権者と結び、以後この和解内容に従って返済を続けることで、借金を整理する手続きです。

個人再生と任意整理における3つの違い

個人再生と任意整理の大きな違いは、主に次の3点です。

  • 裁判所の利用の要否
  • 支払不能のおそれの要否
  • 借金の減額される幅

個人再生と任意整理の主な違いを表にまとめると、次のようになります。

個人再生任意整理
裁判所の利用の要否必要必要ではない
支払不能のおそれの要否必要不要
借金の減額される内容幅基本的に5分の1程度(住宅ローンは減額されない)
※計画弁済総額の下限で考えた場合
原則、将来金利のみ
※過払い金請求できる場合を除く

さらに詳しく個人再生と任意整理の違いについて知りたい方はこちらの記事もご確認ください。

個人再生をするとクレジットカードはどうなるの?任意整理との違いも解説

任意整理は、裁判所を利用しないため柔軟な手続きであり、将来金利カットなどの経済的メリットも見込めます。

さらに、どの債権者を弁護士に依頼するかを選ぶことができるのも特徴で、場合によっては保証人のついている債権者や不動産・自動車などのローン債権者を手続きから外すことも可能です。

また家族など周囲に借金がバレない可能性が最も高いのも任意整理といえますです。

【まとめ】借金問題でお悩みの方はアディーレ法律事務所にご相談ください

持ち家がありながら生活費など捻出するために借金をしている方も多いと思います。順調に返済を出来ているようであれば問題はないのですが、中には収入減等により借金を返済するのに苦労している方もおられると思います。

そこで、支払いが立ち行かなくなるほどの借金を抱えてしまう前に、一度弁護士に相談することをおすすめします。

借金問題でお困りの方はアディーレ法律事務所へご相談ください。

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(1月14日更新)

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弁護士 谷崎 翔

早稲田大学、及び首都大学東京法科大学院(現在名:東京都立大学法科大学院)卒。2010年弁護士登録。2012年より新宿支店長、2016年より債務整理部門の統括者も兼務。分野を問わない幅広い法的対応能力を持ち、新聞社系週刊誌での法律問題インタビューなど、メディア関係の仕事も手掛ける。現在、東京弁護士会所属。

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