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住宅ローン返済中に借り主や連帯保証人が個人再生するとどうなる?

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目標を達成するまでに、何らかの事情でくじけてしまいそうになることがあります。
その目標が高ければ高いほど、また目標達成までに時間を要すれば要するほど、何らかの障害が現れる可能性も高くなるでしょう。
住宅ローン完済という目標についても同様に、途中で予想外の事態に見舞われる可能性があります。勤務先の業績不振で予定していたボーナスが支給されなかったり、病気で一時的に働けなくなってしまい減収となったりするなど、ローンの返済期間に様々なトラブルが起こる可能性は否定できません。ローンを支払えなくなりそうなとき、あるいは、実際にローンを支払えなくなってしまったときに住宅を手放したくなければ、どうすればよいのでしょうか。
継続して安定した収入が見込めるのであれば、住宅資金特別条項(住宅ローン特則)を利用した個人再生手続きを取ることができる場合があります。今回は、弁護士が住宅ローン特則について解説します。

個人再生の「住宅ローン特則」について解説

住宅等の財産を維持したまま、大幅に減額された借金を(減額の程度は、借金の額、保有している財産などによって異なります)、原則として3年間で分割して返済していく個人再生です。

個人再生は、基本的に次の3つの条件を満たす場合に、選択できる債務整理の手段です。

  • 借金の総額が5000万円以下(住宅ローンを除く)
  • 返済不能となるおそれがある
  • 継続して収入を得る見込みがある

個人再生の特徴は、住宅ローン特則を利用することで、住宅ローン債権者に対する住宅ローンの支払いを今まで通り続けていくことができることです。これにより、住宅ローン以外の負債を原則、大幅に減額してもらえる一方で、住宅ローンのみはそのまま支払っていき、住宅を手元に残すことができます。

生活の基盤となるマイホームを失ってしまうと、経済的な更生がますます困難になってしまう危険性があるため、このように一定の条件の下でマイホームを手放さずに済む制度が設けられています。

それでは、もう少し詳しく住宅ローン特則についてみていきましょう。

(1)住宅ローン特則は個人再生の再生計画の一部

住宅ローン特則とは、個人再生をする方が住宅ローンの残っている住宅を所有しており、その住宅を手放したくない場合に、住宅を維持しながら、原則住宅ローン以外の負債による負担の軽減をして個人再生をするための特別な定めのことをいいます。なお、住宅ローン特則は、小規模個人再生か給与所得者等再生かを問わず、いずれの手続きでも利用することができます。

住宅ローン特則を利用すると、次の3つの効果を得られます。

(1-1)住宅ローン債権者と別途協議することができる!

住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンについては個人再生手続きにおいて減縮された負債の返済とは関係なく、住宅ローン債権者との約束どおり返済を続けていくことになります。
住宅ローンを完済すれば、個人再生後にマイホームを手元に残すことができます。

(1-2)住宅の競売手続きが開始していても停止させられる!

住宅ローン特則を利用して個人再生を行える見込みのある場合、住宅の競売手続きが開始していても、申立てにより、3、4ヶ月程度競売手続きを停止させられる可能性が高いといえます(民事再生法197条1項、民事執行法183条1項7号)。
ただし、競売手続きが開始される段階まで進むと、遅延損害金や場合によっては競売費用などが重くのしかかるため、そもそも住宅ローンの返済を滞納するまでに弁護士に相談することをおすすめします。

(1-3)住宅ローンの連帯保証人に対する請求も回避できる?

主債務者が自己破産や個人再生をすると、通常、債権者は連帯保証人に対して借金の残額を一括で返済するように請求します。これに対して、住宅ローン特則を利用すると住宅ローンに関する連帯保証人の保証債務も影響を受け、主債務者が住宅ローンの返済を続ける限り、連帯保証人に対する一括請求は回避できます(民事再生法203条1項、177条2項)。

(2)住宅ローン特則の適用条件

マイホームを手元に残すことのできる住宅ローン特則について、その利用条件をみてみましょう。

  1. 個人再生をする方が住宅(建物)を所有(共有)していること
  2. 個人再生をする方が住宅(建物)に居住していること
  3. 住宅(建物)に、住宅ローンの抵当権が設定されていること
  4. 住宅(建物)に、住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと

マイホームの所有者が住宅ローンの借主のみであれば、基本的に上記4つの要件を満たすことで、特に問題なく住宅ローン特則を利用して個人再生を進められることの見通しが立ちます。住宅ローンに連帯保証人がいたとしても、借主だけが住宅ローン特則を利用して個人再生をすることは可能です。住宅ローン特則の効果は連帯保証人にも及ぶ(民事再生法203条等)ため、借主がきちんと返済を続ける限り、住宅ローン債権者が連帯保証人に請求することはないでしょう。ただし、“連帯”保証契約において、連帯保証人は債権者からの請求に対して「先に主債務者に請求してほしい」と拒むことはできず、主債務者からの返済に不安を感じた債権者から請求される可能性は否定できません。

住宅ローン特則を利用できない4つのケース

住宅ローン特則を利用できない典型的なケースをご紹介します。

  1. 住宅ローン以外の担保権が設定されている場合
  2. 保証会社による代位弁済後、6ヶ月を経過するまでに申立てをしなかった場合
    1、2は法律上の要件を満たさないため、当然に住宅ローン特則を利用することができません。
  3. 税金滞納などによる差押登記がされている場合
    税金を滞納したために差押登記がされ、公売(国税徴収法94条以下、地方税法373条7項)によって所有権を喪失するおそれがある場合、住宅ローン特則を利用することはできません(民事再生法202条2項3号)。
  4. 住宅ローンとして借り入れたお金の多くを他の用途に流用している場合
    どの程度流用したかによって住宅ローン特則を利用できるかが変わってきます。
    たとえば、2500万円の住宅ローンを組んだ後、2000万円を住宅の購入費用とし、500万円で自動車を購入した場合、住宅資金貸付債権といえず、住宅ローン特則を利用できない可能性が高いでしょう。
    また、住宅ローンとは別にいわゆる諸費用ローン(仲介手数料や火災保険料、引っ越し代など住宅取得に関する諸費用をサポートするローン)が組まれている場合についても、住宅ローン特則を利用できるかについて個別具体的な判断が必要となります。

(3)住宅ローン特則の5つのタイプ

住宅ローン特則には、次の5つのタイプがあります(民事再生法199条)。

  1. もともとの契約通りの返済を続ける「そのまま型」
  2. もともとの契約通りの返済+滞納中のローンを一定の期間内で分割払いする「期限の利益回復型」
  3. 支払期限を延長し、各回の返済額を変更する「リスケジュール型」
  4. リスケジュール型+一定の期間内は元本返済猶予を受ける「元本猶予期間併用型」
  5. 住宅ローン債権者の同意を得て条件を定める「合意型」

法律上、住宅ローンの返済期間や返済方法を変更することができるよういくつかの方法が用意されています。しかし、実務では、住宅ローン債権者が返済期間等の変更に難色を示すことも多いです。そのため、よほどの事情がない限り、当初の契約どおりに返済していく内容の住宅ローン条項となることがほとんどです(1の「そのまま型」)。住宅ローンの返済期間を延長することが可能かどうかは、具体的な事情により異なりますので、弁護士に相談することをおすすめします。

住宅ローンの連帯保証人が個人再生をするとどうなる?

住宅ローンに関する連帯保証人が個人再生をするとしても、主債務者がきちんと住宅ローンを支払っていく限り、住宅ローン債権者が抵当権を実行できるとするのは不合理です。
実務上、連帯保証人が個人再生をする場合にも住宅ローン債権者に対する保証債務を対象とするものの、現実の弁済は保留し、主債務者が返済できなくなって以降、他の債務同様減額し、支払っていくこととなるのが通常です。
なお、連帯保証人が単独で個人再生をする場合、住宅ローン特則を利用することはできません。

主債務者と連帯保証人がともに個人再生するとどうなる?

主債務者と連帯保証人がともに個人再生をする場合でも、基本的にはそれぞれの弁済計画に基づいて支払いをしていくことになります。

主債務者が住宅ローン特則を利用した場合、当初の約束どおり、主債務者が住宅ローンを返済していきます。その返済が滞らなければ、連帯保証人が別途支払う必要はありません。そこで、連帯保証人の再生計画にあたって次のように定められることがあります。

夫(主債務者)がその再生計画のとおり毎月の支払いをしたときは、妻(連帯保証人)の当該月の保証債務は消滅する。夫が前記の支払いを怠ったときは、再生債権者から請求を受けた後〇日以内に弁済すれば足りる。

ペアローンで住宅ローン特則を利用するには?

夫婦または家族がそれぞれ住宅ローンを組んで1つの住宅を購入するペアローン。
単独名義で借りるよりも借入可能額を増やせるなどのメリットがある一方、各自の住宅ローンを担保するための抵当権は、持ち分にかかわらず、マイホーム全体に設定され、契約関係が複雑になります。
ペアローンの場合、原則、住宅ローン特則を利用することはできません。
では、ペアローンを組んでいるときに住宅を手放さずに済む方法はないのでしょうか。

(1)ペアローンは基本的に住宅ローン特則の適用対象外

既に述べたように、住宅ローン特則では、住宅に、住宅ローン以外の抵当権が設定されていないことが1つの条件とされています(民事再生法196条3号)。しかし、ペアローンの場合、住宅にペアローンの相手となる債務者の債務を担保するため抵当権が設定されており、この条件を満たしません。そのため、債務者のいずれか1人のみが申立てる個人再生では、原則として、住宅ローン特則を利用できません。

(2)裁判所の運用によっては住宅ローン特則を利用できることがある

裁判所の運用によっては、次のような条件条件を満たす場合に、ペアローンでも住宅ローン特則の利用を認めるとされています。

  1. ペアローンを組んでいる両者が個人再生手続の申立てをすること
  2. 個人再生を申立てる際に住宅資金特別条項を定める旨を申述していること
  3. 申立人らがその住宅に居住していること

そもそも「住宅に、住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと」という条件が課されているのは、他に設定されている抵当権を実行されてしまうと、いずれにしても住宅を手元に残すことができないためです。もし他に設定されている抵当権を実行されるおそれが(ほとんど)ないといえるのであれば、住宅ローン特則の利用を認めても支障はないはずです。
たとえば東京地裁においては、基本的にペアローンを組んでいる2人が同時に個人再生を申立てる限り、住宅ローン特則を利用できるとされています。
個人再生の申立て時期については必ずしも同時申立てが求められているわけではなく、近接した時期でよいとされている裁判所もあります。
また、例外的にペアローンの一方だけが個人再生をしても、もう一方に住宅ローン以外の債務がない場合など状況を総合的に判断して、住宅ローン特則を認められることもあります。
お住まいの地域を管轄する裁判所の運用について、弁護士にお尋ねください。

【まとめ】住宅ローン特則の利用についてアディーレ法律事務所にご相談ください

住宅ローンの返済途中で何らかのトラブルが生じて、ローンの返済を滞納してしまったとしても、住宅ローン特則を利用した個人再生をすることで、住宅を手放さずに済む可能性があります。
ペアローンの場合であっても、住宅ローン特則を利用した個人再生をすることができる場合があるので、諦める前に弁護士に相談することをおすすめします。
他の消費者金融からの借金などとの兼ね合いで住宅ローンの返済等にお困りならば、アディーレ法律事務所へご相談ください。